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库存高达14.8万套,2019杭州要开始全面降价去库存了?!

发布时间:2019-01-11 22:16:48 来源:聚焦杭州湾点击 :


各平台数据均显示:2019年,杭州的新房供应不会少只会多,甚至市场大概率会出现供大于求的局面。

面临着库存压顶,目前看来涨价去库存已经难以为继了。那2019年,杭州是要开始降价去库存了吗?

值此之际,刚需、改善住房又该选择从哪些板块入手?

NO.1 | 壹

杭州库存14.8万套,相当于2018年的1.5倍!

2018年全年杭州新增1064万方的可出售纯住宅供应,加上2017年尚未入市的隐性库存,杭州市区还有1322.86万方的可售纯住宅库存,约14.8万套。


14.8万套,意味着什么?

就是几乎相当于2018年杭州全年去化量的1.5倍。

如果按照2017年杭州市区住宅成交162575套来算,去化仅需1年。但如果按2018年杭州市区住宅成交80884套来算,要消化掉这些库存,足足需要两年!

NO.2 | 贰

面临庞大的库存压力,怎么去库存?

从2015年年底开始,杭州楼市狂飙突进,库存快速消化,并在2017年达到了历史最低水平。“涨价去库存”被不少人称为,真是一剂灵丹妙药,一涨就灵!

但是到2019年,这条路已经行不通了,为什么?

一是受中央政策影响。2018年7月底政治局会议直指房价上涨,并且措辞也有所改变,从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。


2019年开年第一天,房产专家就表示,楼市去库存的初衷,是以去掉不合理的高库存,防止楼市下行对于经济、房地产企业和地方债务的影响,而不是制造新一轮房地产大繁荣。

二是受供需关系影响。因为2019年市场供过于求的局面是大概率事件。

从去年7月,市场观望情绪就日渐浓厚,这种氛围也一直延续到了2019年。

加上在《中国住房报告》中,中央明确建议实行房产税,这对房产投资客打击力度很大,在2018年就有很多投资客纷纷转行。

还有随着中央棚改收紧,减少甚至取消货币化安置,更多的居民将选择安置房。

再者由于市场预期下行,拥有多套房的人也开始将手中多余的房子转售出去,这样二手房的供应增多了,购房者的选择便多了。

这样一来,可以明显看到新房需求在下降,供应却很富余。涨价去库存不符合逻辑。


三是房产经济泡沫已成定势。即房价上涨和居民收入不匹配,居民负债率高。

以家庭债务/家庭可支配收入测算,中国家庭部门杠杆率高达110.9%,已经超越美国。

2017末,全部金融机构人民币消费贷款余额315194亿元,同比增长25.8%,为历史最高增量。

这些数据都在说明一件事情,老百姓借钱越借越多。而老百姓债务中大部分就是房贷,占比超过68%。


四是2018年房地产开发行业出现了史上最难融资困境——银行信贷收缩、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信托融资成本高涨。各大房企资金周转困难,所以不得不降价求量。

既然“涨价去库存”的路已经走不通了,但另辟蹊径就只能通过以价换量,来推动购房积极性了。

NO.3 | 叁

哪些板块库存多?

哪些板块库存充裕?了解库存量有什么用?

库存充足,就意味着议价空间大,选择也更多。所以购房者就可以根据库存量,来制定自己的买房看房路线图了。



(广义库存量=在售可售+在售未推+待售项目)

据中原地产的数据,2019年住宅广义库存量,排在第一的是萧山南部卧城,高达14211套。

该板块目前在售和待售的新房项目多达10个,是杭州当下库存压力最大的板块。未来,很有可能出现价格上的博弈。

未来科技城接下来供应量有9179套房源,萧山开发区板块有8000余套房源,崇贤板块有近6000套房源,都很充足。

NO.4 | 肆

刚需首选余杭,改善选申花、钱江新城....

❶ 刚需盘,供应主要集中在余杭、萧山,特别是余杭。

预计能在2019年开盘、均价在3万元/㎡内的20余个楼盘中,有10个位于余杭,5个在萧山。

其中,塘栖、超山、仁和等板块,楼盘的楼面价大都在9000~13000元/㎡,基本可以判定他们的售价会接近甚至超过2万元/㎡。

还有萧山南部卧城以及更南的义桥等,价格也都在3万元/㎡以内;富阳、临安也是相对价格较低的房源供应大户。

这或许就是接下来承价能力有限的刚需购房者的选择路径。

❷ 改善盘,依旧聚集在申花板块、钱江新城、钱江世纪城以及城东北一带。


中原地产数据显示,2019年杭州市区改善型供应量预计约109万方,售价都在4万元/㎡以上。

所以2019年,改善型客户不愁买不到房子。

2018年年末,在城东新城,金茂、世茂、龙湖、越秀等大品牌开发商悉数登场,4万+楼盘的销售情况并不好。所以接下来,2019年,他们的续销也值得关注。

与之对标的就是——申花板块。2019年在这里,许多热盘都会集中火力。

比如已经开盘的沁园,待开的杭州古翠隐秀,九龙仓也还有两块高价地待动。


钱江新城和钱江世纪城也有不错的供应量。特别是滨江的上品、御品项目,应该会是板块内的热门,因延续滨江高端系的风格,价格不会低。

而钱江新城二期的安徽置地景芳项目以及钱江世纪城保利澄品101,也会是备受期待的高端作品。

今年房源库存多、供应足,对于刚需、改善购房者来说,是很好的入手机会。

特别在库存充足的板块,可以在多个项目间多多比较,选择户型好、品牌实力强、口碑好的项目。

今年,丈母娘催你买房了吗?

信息来源:聚焦杭州湾


原文发布时间:2019-01-11 19:46
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