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专家说楼市入冬后直迎夏天,19年房价或有可能回温?

发布时间:2019-01-11 18:24:43 来源:网络点击 :

19年房价或有可能回温,将迎来报复性“上涨”。下面我们用几组数据来说一说。

一、地产寒冬可能是个假冬天!

万科高喊“活下去”被认为是“地产寒冬”的来临,但真的是这样吗?我们来看看房企的销售数据和拿地数据。

1、销售:业绩增长显著,案场销售火爆

万科前三季度,销售金额4315.5亿,相比2017年,营业收入增长48%,净利润增长28%,可以说是高增长啊,不像是挣扎在生死边缘该有的样子啊,奥斯卡不颁个影帝都说不过去。

(资料来源:涛哥杂谈)

再来看看主要房企的整体销售情况:

1-9月,碧桂园、恒大、万科等20家房企销售业绩同比增长率均值为51.2%,销售额均值为2031.7亿元。其中,有10家企业销售业绩同比增速超50%,泰禾、新城的销售业绩上涨明显,同比分别增长140.1%、113%;世茂、阳光城、正荣均实现了超70%的同比增长。

(资料来源:明源地产研究院)

我严重怀疑自己正在过一个假冬天,这哪是寒冬,这是夏天还没过去吧。我们再来看看近期楼盘案场实际销售情况,下图上海阳光城檀悦101的蓄客现状。千万豪宅,依然炙手可热。祥生抚州东方樾近期使用明源云客在线开盘,8分钟售罄,可见市场热度。

2、拿地:万科=恒大+碧桂园+保利+融创

在高喊活下去的背后,万科三季度拿地近500亿,逼近“恒大+碧桂园+保利+融创”的金额总和。再来看看其他房企,10月23日,金融街17亿再入惠州地块;10月24日,广西南宁31.4亿出让三块地,新城、阳光城、中南均有收获;10月24日,龙湖、中梁等5.95亿揽下沈阳4宗地...。如此大量和密集拿地,是要过冬吗?明显是预期看好,房价可能反弹才敢疯狂拿地啊。

(资料来源:中国财富网制图)

二、从金融、土地、人口看为什么房价还会涨?

从上面房地产的销售情况以及拿地情况,不管是老百姓还是房企自身对房地产未来的预期都是比较乐观的,目前只是受政策压制,确实出现部分房企因为政策导致资金流吃紧,降价回流资金,但是只要政策一放开,房价必然如同每次调控一样,迎来报复性上涨,而且很可能就在2019年,因此现在可能是购房的最佳时机。根据任泽平“长期看人口,中期看土地,短期看金融”的理论,未来房价依然有上涨空间!

1、金融:央妈四次放水,近4万亿货币如何推升房价?

2018年央行进行了4次降准,具体如下:

第一次:1月25日,普惠金融定向降准,释放流动性约4500亿元;

第二次:4月25日,定向降准置换到期的MLF,释放流动性约4000亿元;

第三次:6月24日,下调人民币存款准备金率0.5个百分点,释放流动性约7000亿。

第四次:10月7日,下调人民币存款准备金率1.0个百分点,释放流动性约7500亿。

(资料来源:财商教育)

央妈放水每次都有大量流入楼市从无例外,4次放水算上货币乘数,商业银行可以释放近4万亿的货币出来,根据以往经验,每次放水至少有30%流向房地产这个巨大的资金池。货币(M2)增发又是房价上涨背后重要的助推器,下图我们可以到历年货币增发与房价上涨的关系,所以从短期看金融来看,房价必然迎来上涨。

货币增发,短期可能上涨,但是害怕昙花一现,还是不敢下手,我们从土地来看看中期房价为什么还会上涨?

2、财政:土地财政如何保障房价上涨?

说到土地,说到了高房价的根源——土地财政,地王频出和高房价背后的制度因素就是土地财政。

1994年的分税制改革,大部分税收收归中央,地方要发展经济不得不靠卖地获得财政收入,因此地产政府对土地财政形成了依赖,不断希望房价高涨,然后地价上涨,成为最大的受益者。数据显示全国31个省及直辖市,超过一半省市的土地出让收入在地方财政中占比超过1/3,而且多年来一直居高不下。

我们常常以为高房价导致钱都被“无良”开发商赚走了,其实,因为土地财政,地方政府所得占到了房价的6成左右,地价和房地产相关税收占据了商品房销售额高达8成,所以,高房价的收益主要都被地方政府拿走了。

而且地方政府的债务加剧了对土地财政的依赖,因为每次调控最坐不住的就是地方政府,想方设法松绑,不然财政熬不住。不光如此,地方政府还会想方设法拉伸房价,用更少的地换更多的钱,因此会控制土地供给,助推房价上涨,可以说地方债务成为了高房价的一道间接保障。

土地财政不解决,房价就很难降下去,因为房价降下去就相当于断了地方政府的财政来源,而且地方政府债务危机也很可能因此爆发。

3、人口:城市化持续,大都市圈加速

长期看人口,中国的人口聚集方向是,农村向城市流动,小城市向大城市圈流动,中国近些年高速的城市化进程是房价上涨的主要动力之一,而且城市化进程还在进行。

中国目前来说,农村人口进城还在持续,小城市向大城市圈流动正在加速形成,未来房价比较坚挺的是一线城市,增值潜力较大的一线城市周边的城市,比如长三角上海周边城市以及大湾区深圳、香港周边城市,中国大城市圈运动才刚刚开始,所以房价上涨还远未结束。

四、买房最佳时机,在别人恐惧时贪婪

房价下跌,很多人观望犹豫,不敢下手,下面我们来看看到底什么时候最适合下手?因为政策调控,购房者大部分都是刚需买房,一般无非下面4种情况:买在房价顶端、买在房价谷底、买在房价上涨的半山腰、买在房价下跌的半山腰。

(资料来源:明源地产研究院)

从图上看最好当然是买在房价谷底的时候,但是对于大部分人来说很难知道什么时候是谷底,一直等常常等到的是房价反弹上涨,这时按照中国人“买涨不买跌”的习惯,购房者会迅速增加,买方竞争加剧,所以购房者议价能力弱,难选到好房子。相较于A点,在C点买房可能更好,差不多价格,但能争取更多优惠,选到心仪好房子,所以现在也许才是购房的最佳时机。

结语

地产寒冬,远没有我们想的那么严重,房企哭惨是希望政府不要掐太紧,消费者却容易当了真,你看他们销售增长情况和疯狂拿地的举动,可以预测房价应该还会反弹,到时可能直接迎来“地产夏天”。从短期4万亿货币增发、中期土地财政和长期城市化人口转移来看,中国房价仍有上涨空间,而且房地产与中国经济关系如此密切,相信中国经济就应该相信房价,现在微跌也许才是购房的最佳时机。

资料来源:明源地产研究院、《明源地产研究》、涛哥杂谈、财商教育、中国财富帮等。返回搜狐,查看更多


原文发布时间:2019-01-08 15:42
原文作者:鞍山特价房,如果您喜欢本文,请关注原文作者。

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