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2018年还能不能买房吗 谁是大花喵

发布时间:2018-09-29 10:14:18   来源:网络 点击 :

前天有朋友想去海南置业,问我现在还能不能买房?其实现在买房是否合适,政府和央行都通过数据告诉你了,我们一起通过回顾现阶段经济数据,来解读下现阶段房地产形势。我相信看完此文后,您也不需要再问:今年还能不能买房了。

宏观经济


从2008年全球爆发次贷危机以后,全球央行为缓解危机对自身影响,都以不断发行货币,推高M2(广义货币量),并通过降低银行利率,准备金率等措施来维持经济发展。这波大的宽松政策,客观上缓解了次贷危机对各国的影响。但也为目前的全球通缩,美联储不断加息埋下了伏笔。




但在本轮宽松政策中,相对中国央行放水力度,其它央行表现还算相对温和(委内瑞拉等特殊国家不在本次讨论范围之内)。

从来自全球经济数据库(CEIC)的数据可以看出,从2008年起,中国M2发行量从5万亿美元快速上升至25万亿美元,也就是在不考虑其它因素的情况下,08年的20元人民币现在的实际购买力和目前的100元人民币一样。

更早在2013年,中国已经成为全球M2第一大国,发行了全球1/4的货币。也就是在宏观上说,中国的货币目前是非常非常宽松的。




但在经济学中,货币是不能随便发行的,你有多少抵押品才能发行多少货币。发达国家可以以国家主权等作为发行货币的担保机制,而中国这类发展中国家只能以美元、黄金等硬通货作为发行本国货币的担保机制。

中国央行从08年到18年期间,因为不断的发行货币,导致原有的抵押物不足,只能不断扩大抵押物范围。18年6月,央行更进一步的将不低于AA级的小微企业、绿色和“三农”金融债券,AA+、AA级公司信用类债券列入货币发行抵押物,并通过MLF进行后续的货币投放。




从逻辑上看,央行的操作是没问题的,但是这批抵押品的质量究竟如何,非常值得玩味。跟据彭博违约风险模型测算,中国57%的AAA级债券均有违约风险,部分债券堪比垃圾债。

从18年1月至今,年内发生26起债务违约,更包括有19个债券在发行时获得了AA及以上评级,其中16中城建MTN001在发行时获得AA+评级,17沪华信MTN001更是拥有AAA评级。

所以目前人民币的抵押品质量是相当堪忧的,从出于防范系统系金融风险的角度,预计央行采取再次大批量增加抵押品,以扩大货币投放的操作机遇不大。

房价上涨是需要钱来推动的,在M2缺乏继续上涨背景下,且其它行业也没钱再流入房地产时,房地产价格还会继续上涨吗?

下面再介绍一个神奇的工具:抵押补充贷款(PSL)。

PSL(抵押补充贷款)


PSL是棚改货币化资金的主要来源。2015年房地产市场熄火,库存严重,政府为了帮助各地去库存,想出了一个可以几乎可以获得诺贝尔经济学奖的政策。

1、通过PSL工具,将拆迁款发给地方政府;

2、地方政府将钱补贴给拆迁住户;

3、拆迁住户没有房子了,自然要去买房;

4、大批量的持币购房者,推高了房价的同时,降低了库存;

整个过程如图所示




所以可以看出,2015年后的房价大规模上涨,很大程度是央行通过PSL定向放水造成的结果。于此同时,我们也注意到,房地产投资与PSL保持着高度的相关性:


房地产和其他商品有些不一样的地方是,房价越涨,买的人越多,因此房地产公司在房产投资中的力度也越强,上图的投资增速正好也可以反应这一点。

回归当下,PSL对房价的支撑是否依旧,是未来房价能否上涨的一个重要因素。



从目前央行推行的政策来看,中国将逐步取消PSL,也就是从长期看,推动本轮房价,特别是三四线城市房价上涨的动力已经熄火。这轮熄火和目前M2过高也是有一定关联的,这也是我为何以M2作为文章开篇的原因。更关键的是:目前房地产库存已下降到一个可控地步,国家没有了继续去库存的理由。






房地产公司困境

本轮房价从2000年来缓慢上涨,虽然在08年、10-12年、15年上半年有过小幅回调,但总体上涨的趋势,没有大的改变。与此同时,作为资金密集型的房地产公司,其负债率也在不断攀升。15年后的这波房地产市场快速发展,以碧桂园杨老板为例开始了大举负债,但18年PSL的减缓,就好像一股寒风,向房地产行业袭来。



但PSL的逐渐退出,并不会让杨老板发出:我现在每天一睁开眼睛就想着还欠银行20多个亿的感慨。

重要的是,由于政府本轮去杠杆政策的影响,房企目前在发行债券等融资渠道方面都受到了大量限制,高负债的房企目前面临着极大的偿债压力,以至于以杨老板为例的房企不顾房产质量,大力在集团内部强调高周转策略。




但目前看来,这种以高周转换现金流的策略也岌岌可危。从2018年上半年开始,以厦门为代表的部分城市,房价开始下滑。所以,在金九银十的现在,我们又见到了房地产开始打折促销模式。



何时买房

任志强会告诉你:只要是刚需,什么时候都可以买房。房地产顾问也会告诉你:再不买房,房价还会涨。甚至身边的朋友,也会告诉你:政府靠卖地赚钱,政府不会让房价跌。

那究竟什么时候,是比较好的买房时机呢?下篇文章将会告诉你。

同时下篇文章也将提到政府负债、卖地收入、房产税、社保个税改革、康波周期等相关话题,通过这类话题的分析,告诉你什么时候才是最好的房产时机。

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