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库存跌回6年前,宜昌房价将何去何从? 宜昌房小妹

发布时间:2018-09-18 22:08:59   来源:网络 点击 :

文丨公众号:楼市宜昌

前几天,市住建委如约公布8月销售和库存情况。

数据显示,截止2018年8月末,城区已批准预售尚未售出的商品住房11869套、面积145.1万平方米。

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库存11869套是什么概念?

上半年,宜昌新房网签超2.1万套,按上半年的卖房速度,只需不到4个月就可以全部消化完毕。8月成交放缓,整月网签1346套,而就算按这个速度,也只需不到9个月,就可以将库存全部消化完毕。

从附件中公示的库存明细来看,已批预售尚未售罄的楼盘共75个,其中夷陵区有42个,占总数一半以上,此外,伍家区18个,西陵区5个,高新区5个,点军4个,猇亭1个。

在宜昌几个片区之中,夷陵一直是比较特立独行,在官方发布的各类通告中,经常都会带上括号:不包含夷陵区。而实际上,夷陵区的土拍、网签等数据也经常都是单独统计,未直接并入宜昌市的网站中。

此次夷陵区库存项目虽然很多,但有一部分是位于鸦鹊岭、分乡、乐天溪等“偏远”地区的, 在大部分购房者的心目中,他们其实并不属于城区范围,否则也不会有“进城买房为了读书郎、读书划片又回仓屋榜”一说。

除夷陵区以外,就伍家岗未售完项目比较多,其他几个片区基本上属于无房可售的状态。整体看,宜昌城区新房库存已经不多,短期内即可消化完毕,楼市去库存或将正式退出历史舞台。

回顾宜昌的历史库存情况。

2013-2014年,楼市高速发展,各路开发商纷纷入市,至2014年底,库存达到2.6万套的峰值;

2015-2016年,库存依旧居高不下,去库存逐渐成为主基调,棚改货币化正式登场;

2017-2018上半年,品牌房企大爆发,房价一路疯涨,购房者开始恐慌性买房,库存消化速度飙升;

2018下半年开始,调控加码,成交放缓,整个楼市热度下降。

而据6月易居统计的全国库存数据,百城库存规模已经跌回2012年3月的水平,从2015年开始的楼市去库存,已经基本完成任务。

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库存跌回6年前,那房价呢?

9月15日,国家统计局发布“8月份70个大中城市住宅销售价格月度报告”,数据显示,70个大中城市中,新建商品住房环比上涨的城市有67个,2个城市房价持平,只有厦门1个城市房价下跌,宜昌环比涨幅尽管只有1.2%,但同比涨幅最高,达到10.1%。

就现在来看,宜昌的房价并未出现明显下跌,但对于房地产这艘巨轮来说,掉头并不是一朝一夕的事。与前段时间相比,楼市热度已经明显下降了,购房者的观望情绪浓烈。

未来,宜昌房价又将何去何从?小妹认为,可以从以下几个方面来综合来看。

1、预期收益:房子兼具居住、投资和金融三重属性,对于很大一部分人来说,投资属性远大于居住属性,决定其购买欲望的是预期收益,就目前的市场来看,暴涨期过后,期望值正在下行,这也就导致很多人由购买转为观望,购房人数减少。

2、棚改收紧:作为去库存的利器,宜昌的棚改催生了一大波既有钱又有购房需求的“刚需”,如今,库存去得差不多了,棚改也正在收紧。据小妹所知,宜昌的几个大型棚改项目,不仅不再大力支持货币化安置,还放慢了拆迁速度,这也就同样导致亟需购房的人数减少。

3、供需关系:从市场经济的角度来说,库存不足就容易供不应求,物以稀为贵,理所应当价格会涨。但接上文所说,种种原因正在导致有购房行为的人数减少,供给和需求正在同步递减,可能并不会出现供不应求的情况。

4、限价:宜昌现在的限价政策还是很严厉,简单粗暴的遏制了房价上涨,从新开楼盘的价格上可以看出一些规律,后开盘的价格普遍不会高于之前开过的价格,但也不会低太多,限价不放松,房价要想涨起来很难。

5、限售:宜昌限售仅2年,长远看影响不是很大。但结合限价和库存等多方面因素来看,限售最主要的作用是锁住流通性,至少在今年房价暴涨时入手的大批购房者,无法马上解套,短期内防止恐慌式的抛盘效应。从某种意义上来说,限价和限售不仅防止上涨,也防止下跌。

6、土地:目前,宜昌还有一大批已拿地的品牌客户未开盘,如福星惠誉、阳光城、中梁、联投、万科等等,对于一线品牌来说,进入某个城市的首个项目不一鸣惊人似乎对不起他的招牌,所以,至少在今年到明年上半年,应该不愁没有新房源入市。但是,自8月起,房企拿地热情已经消退,以前血拼猛抢的住宅地块,也频频底价成交,如果土市持续低迷,用不了多久楼市就会有相同的反馈。

7、人口:曾看过一份报告说宜昌是人口净流入城市,小妹一直觉得很纳闷,宜昌虽然是强三线城市,但缺少实业支撑,之前很牛掰的三峡集团、葛洲坝总部也相继搬离宜昌,今年又有一批化工厂陆续搬离,人口净流入还能持续多久呢?如果没有人口增长的红利,房价在未来也会处于一个尴尬的境地。(关于宜昌最新的人口数据小妹没搜集到,欢迎大佬们给公众号发消息探讨)

8、政策:房价很大一部分都是政策导向的,目前来看,中央调控的决心很大,地方虽然不想低头,但也只得照办,今年的一切政策也都是围绕房住不炒来实施的,如果房子真正回归居住属性,房价下降是必然的。但是,政策是为大局服务的,经济环境瞬息万变,如果哪一天政策风向变了,小妹也不会太吃惊。就说房产税,一直在提,又一直迟迟未落地,也正是在找一个恰当的时机、以一个恰当的方式到来。

9、汇率:汇率和房价的关系涉及很多变量,在此不一一讨论。对普通人来说,最直接的就是,如果人民币持续贬值,物价上涨,房价必然跟着涨,但这并不是说房屋本身的价值涨了,只是钱不值钱了,房子成了抗通胀的工具。

综合来看,抛开货币贬值的因素不谈,短期之内,至少今年下半年到明年上半年,宜昌房价不会大涨也不会大跌,基本维持在比较“稳”的水平;长远来看,是涨是跌还得看政策,如果继续严厉调控,下跌回归理性是必然趋势,如果放开则极易反弹。

而到那时,新房主导市场的局面将改变,等上一批购房高峰期入手的房源变成可出售的二手房,宜昌存量房时代将到来,对于二手房房东来说,房价高低其实没有太大意义,最重要的是是否有人接盘。

文丨公众号:楼市宜昌


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